הוגשה בקשה נוספת להליך חדלות פירעון נגד חברת מימון תמ"א, הפעם בפרויקט - בבת ים

בתחילת יוני הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה למתן צו פתיחת הליכי חדלות פירעון נגד חברת מימון פרויקטים בתחום התמ"א. הבקשה הוגשה על ידי שלושה משקיעים המיוצגים עו"ד ניקולאי מאינס ועו"ד אלון אסט, וחושפת פרשה מורכבת במתחם של חברות מימון נדל"ן שנקלעו לקשיים כלכליים חמורים.

החברה התמחה במימון פרויקט תמ"א 38 בבת ים, פרויקט התחדשות עירונית שהיה אמור להתבצע על ידי יזם מקומי. שלושת המשקיעים השקיעו יחד למעלה מ-830 אלף שקלים בפרויקט, כשהחברה התחייבה להחזיר את הכספים בתוספת ריבית ולרשום בטוחות על זכויות הפרויקט.

החברה הנתבעת מהווה חלק ממבנה תאגידי רחב ומורכב הכולל חברת אם ומספר חברות בת המתמחות בפרויקטי תמ"א. המבנה התאגידי הזה אפשר גיוס של עשרות מיליוני שקלים ממשקיעים רבים, תוך יצירת רשת של התחייבויות פיננסיות הדדיות וחופפות. המקרה אינו בודד במתחם הזה - במקביל מתנהלים הליכי חדלות פירעון נגד חברת האם בבית המשפט המחוזי בירושלים וכן נגד חברות בת נוספות בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

חשש לכספי המשקיעים

עו"ד ניקולאי מאינס מציין כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה הפיננסיות והודיעה למשקיעים כי אין ביכולתה להחזיר את הכספים. במסמכי הבקשה שהגיש עו"ד ניקולאי מאינס מתגלה תמונה מורכבת, וחשש שיצטרך להיבדק באופן יסודי על ידי נאמן, גורם משפטי שימונה על ידי בית המשפט, לשימוש בכספי המשקיעים בניגוד להסכמים שנחתמו איתם.

חלק המסמכים שצורפו לבקשה מתארים מצב שבו כספי משקיעים שיועדו לפרויקט ספציפי הועברו לחברות אחרות במבנה או שימשו למטרות שונות מאלה שהוסכמו במקור.

 המודל העסקי של מימון תמ"א - אסון ידוע מראש ?

תחום מימון התמ"א התפתח מהר בשנים האחרונות, כאשר חברות רבות פנו למודל עסקי של גיוס כספים ממשקיעים פרטיים למימון פרויקטי התחדשות עירונית. בתקופה של שוק חזק וסביבת ריבית נמוכה, המודל הזה נתפס כאטרקטיבי הן ליזמים שחיפשו מקורות מימון מחוץ למערכת הבנקאית והן למשקיעים שחיפשו תשואות גבוהות.

הבעיה המרכזית התגלתה כאשר פרויקטים רבים התעכבו או נתקעו, בחלקם בשל מורכבות רגולטורית ובחלקם בשל התארכות הליכי האישורים. במקביל, עליית הריבית הקשתה על יכולת החברות לממן את עצמן ועל יכולת המשקיעים להמשיך ולהזרים כספים. הקיפאון בשוק הנדל"ן הכללי הקשה על מכירת הדירות החדשות ועל יכולת החזרת הכספים למשקיעים במועד.

לדעתו של עו"ד ניקולאי מאינס, רוב היזמים וחברות המימון מתחילים את דרכם בכוונה טובה ובתכנית עסקית לגיטימית. כאשר השוק פועל כרגיל והפרויקטים מתקדמים לפי התכנון, כולם מרוצים והתמונה נראית חיובית. הבעיות מתחילות להתפתח כאשר השוק נכנס לקשיים ולחץ תזרימי, ואז מתחילים לקבל החלטות שהן פחות מקובלות ובעייתיות מבחינה משפטית ואתית.

לקחי העבר שלא נלמדו

הסיפור של שימוש בכספים לצרכים אחרים היא בעיה מרכזית בתחום הנדל"ן. כך לדוגמה, אחת הטענות המרכזיות שעמדו בפרשת היזמת ענבל אור וקבוצת אור סיטי נדל"ן, הידועה לשמצה, הייתה בדיוק זו - שימוש בכספי משקיעים בניגוד לדין.

קבוצת אור סיטי נדל"ן קרסה באוגוסט 2016 הבעיה המרכזית שהתגלתה כפי שנטען הייתה ערבוב כספים בין פרויקטים שונים והשימוש בכספי רוכשי דירות לצרכים זרים. בית המשפט מצא כי נמכרו זכויות ביחידות לרוכשים מעבר למה שניתן היה לבנות בפועל, וחלק מן הפרויקטים כמו בפרויקט "צ'לנוב" הועברו כספים ישירות לחברה פרטית של ענבל אור במקום לחשבון נאמנות.

עו"ד ניקולאי מאינס - הבעיה האמיתית הקלות בניצול כספי משקיעים

חשוב להבין שלאדם שנמצא בלחץ כספי ותזרימי, הרבה יותר קל להתפתות ולהשתמש בכספי הפרויקט שהם לא שלו. גם אם הוא משכנע את עצמו שהוא עושה את זה רק בשביל לפתור בעיה זמנית ואז להחזיר את הכסף.

במצב של לחץ כזה, חברות מימון נדל"ן עלולות להתפתות להשתמש בכספי פרויקט אחד לכיסוי קשיים בפרויקט אחר - שימוש זמני בכספי משקיעים לצרכי תזרים דחופים תוך הנחה שיוכלו להחזיר את הכספים במועד. מה שמתחיל כ"פתרון זמני" עלול להפוך לבעיה מתגלגלת שבסופה משפיעה על כלל המשקיעים והפרויקטים במבנה התאגידי.

רגולציה ושקיפות

הפתרון האפשרי לבעיות בתחום מחייב מספר צעדים: חיזוק הפיקוח הרגולטורי על חברות מימון נדל"ן, הבטחת הפרדה ברורה בין כספי פרויקטים שונים, ושיפור השקיפות ודיווח למשקיעים.

כמו כן, נדרש חיזוק מנגנוני הבטוחות והבטחת שמשקיעים יוכלו לעקוב באופן ברור אחר השימוש בכספיהם והתקדמות הפרויקטים הספציפיים.

ככל שהפרשה הנוכחית תתפתח, היא עשויה לשמש זרז נוסף לשינוי רגולטורי שיגן על משקיעים עתידיים בתחום.

---

הבהרה: מאמר זה הינו מאמר דעה ומידע כללי בלבד. האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות או המלצה מכל סוג שהוא. המידע המוצג מבוסס על מקורות פומביים ועשוי לכלול אי-דיוקים או טעויות. אין להסתמך על האמור במאמר לצורך קבלת החלטות משפטיות או כלכליות מבלי להיוועץ עם בעלי מקצוע מתאימים. הכותב או מי מטעמו אינם נושאים באחריות לכל נזק או הפסד שייגרם כתוצאה משימוש במידע המופיע במאמר. לעמן הסר ספק, כל הטענות ככל ומיוחסות מובאות באופן לכאורי בגדר טענות בלבד.

על כותב המאמר

עו"ד ניקולאי מאינס - יועץ משפטי, קצין ציות ועורך דין, העוסק בהוצאה לפועל וחדלות פירעון עם

ניסיון של למעלה מ-10 שנים, בייצוג חייבים ונושים, בהליכי חדלות פירעון הוצאה לפועל.

בעברו עורך הדין מאינס שימש כיועץ משפטי ומנהל מחלקת ליטיגציה בחברות אשראי חוץ בנקאיות המובילות בישראל. ניתן ליצור קשר עם משרדו של עו"ד מאינס בדוא"ל nick@nmlaw.info או בטלפון:  076-5384751.