המדריך המשפטי השלם לקורבנות הונאות נדל"ן

מבוא: כך א' איבד יותר מ – 900,000 ₪ בהונאת נדל"ן

לפני 4 חודשים התיישב מולי א', שם בדוי.

השאלה הראשונה ששאלתי אותו הייתה ... "כמה ?" 

900,000 אש"ח

א' שעלה לארץ מאוקראינה, לפני מספר חודשים בודדים, ובקושי יודע עברית, איבד כמעט את כל רכושו שהצליח להביא אתו לארץ.

"זה כמעט כל הכסף שהיה לי... מה עושים, איך אפשר לקבל את הכסף בחזרה ?"

מה שמכעיס אותי במקרים האלה שזה לא תיק הראשון שאני נאלץ לייצג אנשים שנפלו קורבן להונאות. עולים חדשים, ובמיוחד עולים מברה"מ, אשר מתקשים עם השפה העברית, אינם מכירים את המנהגים ולא יודעים את החוקים של מדינת ישראל, ובמיוחד מסתמכים על אנשים אחרים  ויוצרים הזדמנות פז לנוכלים לנצל אותם.

כאשר הנוכלים דוברים את אותה שפה כמו העולים החדשים, זה מייצר תחושת ביטחון (שגויה ומוטעית).

מה אתה אמור להגיד לבן אדם, שעזב את המדינה שלו, הגיע לארץ, ואיבד כמעט את כל רכושו ? במרבית המקרים הנוכלים שעקצו, הינם פושטי רגל סדרתיים שאין שקל שרשום על שמם, והכסף שנגנב כבר מזמן לא נמצא ברשותם.

הפרשה של א' נחקרת במשטרה, והוא מנהל הליכים משפטיים באמצעות משרדינו במטרה להחזיר לו את הכסף שאיבד. נכון לעכשיו, אני לא יכול למסור פרטים נוספים אבל ככל ויתאפשר, אני אפעל לחשוף את סיפורו, והגורמים שפעלו בעקיצה וגנבו ממנו את הכסף.

אבל על מנת למנוע הישענות של מקרים דומים, חיברתי את המדריך הזה, שמתבסס על הניסיון שלי, ומחקר ופרקטיקות הנהוגות בתחום.

הונאת נדל"ן זה אסון לכל דבר ועניין

להיות קורבן להונאה נדל"נית היא חוויה קשה ביותר. היא מייצרת תחושת אשמה, חוסר אמון, פחד ובעיקר ממיטה אסון כלכלי, אישי ומשפחתי.

המדריך הזה נכתב עבורכם:

• קורבנות הונאות נדל"ן שמחפשים דרך להתמודד עם המצב ולהשיג צדק או להחזיר את הכסף.

• אנשים שרוצים להימנע מהונאות נדל"ן בעתיד וללמוד כיצד להגן על עצמם.

 חלק 1: דגלים אדומים שיכולים להעיד על כך שאתם קורבן להונאת נדל"ן

הונאות נדל"ן הן מגוונות ומתוחכמות, ומכוונות לאנשים תמימים באמצעות עסקאות "טובות מדי כדי להיות אמיתיות" או תביעות בעלויות מזויפות. כאשר אתם עושים עסקת נדל"ן שימו לב לדגלים אדומים אלו:

1.      סוג העסקה: 

בשוק, ובמיוחד בתחום הנדל"ן, קיימות כמה סוגי עסקאות שכל אחת מתאפיינת בתחום הסיכון שלהן, כאשר רכישת בית שרשום בטאבו בדרך כלל נחשבת כעסקה עם סיכון נמוך, ומצד שני עסקאות של קבוצות רכישה, מקרקעין ועסקאות בחו"ל, יכולות להיות עם סיכון גבוה,  גם מבחינת קלות ההונאה והסיכונים שאליהם חשופים הרוכשים.

אם אתם נכנסים לעסקה שמוגדרת מראש כמסוכנת, אתם צריכים להיערך מראש לדגלים אדומים ולפעול בחשדנות בכל דבר ועניין. 

2.      הצעות "טובות מכדי להיות אמיתיות":

מרבית ההונאות שנתקלתי בהן עד עכשיו, הן עסקאות שנשמעו טובות מדי כדי להיות אמיתיות, במחירים שהם פחות משווי השוק, או חסרות הגיון כלכלי. אין מתנות בחינם, במיוחד בכל מה שקשור בתחום המקרקעין ורכישת נכסי נדל"ן.

 איך אמר לי פעם לקוח, "אם המוצר הוא בחינם אז אתה המוצר" אז אותו הגיון פועל גם כאן.

3.      ניהול מו"מ בלחץ:

בנוסף, בדרך כלל נוכלים, משתמשים בהפעלת לחץ על מנת לגרום לקורבן שלא לפנות לעורך דין, או לא לבצע בדיקה מעמיקה.

אם אתם שומעים  דברים כמו : מדובר בעסקה סטנדרטית, אין צורך שתיקח עורך דין, אתה חייב להחליט עד מחר... כנראה יש בעיה...

4.      חוסר עקביות ואי נוחות:

הדרך הטובה ביותר לתאר את חוסר עקביות במשא ומתן היא התחושה של אי נוחות שאתם מקבלים מצד השני.

בד"כ מדובר בהתנהגות לא רגילה כמו: היעלמות, טלפון שלא עונה במשרד, אי מתן תשובות ברורות, אי המצאת מסמכים, וכדומה. אם אתם מרגישים שאין עקביות בתשובות של צד השני - לצד הסברים מפולפלים מצד העוקץ.. תראו בזה כדגל אדום.

 חלק 2: ההבנה שאתה קורבן

בדרך כלל, לאחר שכבר נופל האסימון מרבית הכסף כבר נגנב. מדובר בחוויה לא קלה, המלווה ברגשות אשמה, חוסר אמון ומצוקה.

במקרים האלה צעדיים מיידים הם קריטים:

1.      תיעוד כל אינטראקציה: שמרו כל קבלה, חוזה, הודעה וכל דבר שיכול לשמש כראיה.

2.      פנו לייעוץ משפטי: עורך דין מנוסה יוכל להעריך את המצב ולייעץ לכם כיצד לפעול.

3.      הגישו תלונה במשטרה: ייתכן שתוכלו לקבל סיוע מהמשטרה בהשבת הכסף שנגנב.

חלק 3: כיצד להחזיר את הכסף

בד"כ במקרים האלה, נוכלים, הם אנשים חסרי רכוש, שדאגו מבעוד מעוד להבריח את הכסף. יחד עם זאת, במקרים רבים, ניתן למצוא גורמים אחרים שהיו מעורבים בהונאה וניתן לתבוע אותם.

במקרה כזה חשוב מאד, לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין ויש לו ניסיון מוכח בייצוג קורבנות עוקץ.

מי הם אותם גורמים?

• שותפים: ייתכן והנוכלים עבדו עם שותפים אחרים שמחזיקים ברכוש או משתמשים בו כדי להסתיר את הכסף.

• אנשי קש: ייתכן שהנוכלים רשמו נכסים על שם אנשי קש, בני משפחה או חברים, כדי להסתיר את הבעלות האמיתית.

• חברות קש: ייתכן שהנוכלים פעלו באמצעות חברת קש, שניתן לתבוע אותה במקרים מסוימים.
  

איך מוצאים את הגורמים המעורבים בהונאת נדל"ן?

• חקירה: עורך דין מנוסה יכול להיעזר בחוקרים פרטיים כדי לאתר את הגורמים המעורבים ולמצוא ראיות כנגדם, כולל רכוש ונכסים. 
  

• הליכים משפטיים : פתיחה בהליכים משפטיים במטרה לחשוף את תרגיל ההונאה ולהחזיר את הכסף.
  

חלק 4: מילים אחרונות

כפי שרשמתי בתחילת המאמר, סיפורו של א' עדיין לא הסתיים, אבל העובדה שהוא פנה בהקדם ליעוץ משפטי לאחר שהוא גילה על ההונאה הגדיל באופן משמעותי את הסיכויים שלו לראות את הכסף שלו בחזרה, ואם הוא היה מגיע ומתייעץ עם המשרד עורכי דין שלנו, לפני שהיה מסכים לעסקת הנדלן– ככל הנראה היה יכל למנוע את סיפור ההונאה מראש.

אם אתם חושבים, שאתם או מי שאתם מכירים נפלו לעוקץ או הונאת נדל"ן, אל תחכו אפילו שניה, ופנו ליעוץ משפטי בהקדם האפשרי למשרדינו.

על כותב המאמר

עו"ד ניקולאי מאינס - יועץ משפטי, קצין ציות ועורך דין, העוסק בהוצאה לפועל וחדלות פירעון עם ניסיון של למעלה מ-10 שנים, בייצוג חייבים ונושים, בהליכי חדלות פירעון הוצאה לפועל.

בעברו עורך הדין מאינס שימש כיועץ משפטי ומנהל מחלקת ליטיגציה בחברות אשראי חוץ בנקאיות המובילות בישראל. ניתן ליצור קשר עם משרדו של עו"ד מאינס בדוא"ל nick@nmlaw.info או בטלפון:  076-5384751.

---

*** המידע המופיע במאמר זה הינו למטרות כלליות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אין להסתמך או לפעול על סמך המידע המופיע במאמרזה, ויש לקבל ייעוץ משפטי נפרד ואישי לפני נקיטת כל צעד משפטי או אחר. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ מאת עורך דין המוסמך לעסוק בתחום ואין המחבר או המפרסם אחראים או ערבים לתוצאות השימוש במידע המופיע בו.